賃貸併用住宅とは？
賃貸併用住宅とは、自宅の一部を賃貸用として貸し出し、家賃収入を得ることができる住宅のこと。場合によっては、住宅ローンを活用しながら物件を購入する事が出来、サラリーマンであるメリットを享受しながら、不動産事業を営む事が出来る。
賃貸併用住宅は何がよいのか？（メリットとデメリットは？）
主なメリットは下記で、住宅ローンを活用しながら低金利で不動産投資が出来るのが最大のメリットだろう。
・住宅ローン（低金利）を活用しながら不動産投資が出来る。
・税の優遇をうけられる（固定資産税等）。
・家賃収入を得られるようになる。
一方で、デメリットもいくつかあり、自由度や不便、手間がかかってしまう。
・用途が特殊（賃貸併用住宅）で、売り手や入居者が見つかりにくい。（資産性が低くなりやすい）
・入居者対応や管理の手間がかかる。
・クレームが直接オーナーにくる。
・プライバシーを確保する事が難しい。
・住宅部分の自由度が限定されやすい。（すべての区画を使う事も出来ないため）
賃貸併用住宅は投資する価値があるのか？（都内狭小住宅の場合）
ここでは、具体例を元に賃貸併用住宅でメリットがでるかを考えてみたい。
■物件の概要
・千代田区の物件で、土地と建物含めて1.4億円、40坪、木造3階＋地下１Fを想定
・駅近で、最寄りの地下鉄は徒歩3分
・客付けには困らない場所を想定
■収入想定
・テナントで地下１F、１F部分を賃貸するとした時に期待出来る収入はまわりの賃貸相場から８坪で20万円弱であり（複数の成約事例あり）、合計40万円程度を想定する。
■費用想定
・購入時諸費用は800万円。35年で月額費用に換算すると月1.9万円とする。
・固定資産税は月3万円（土地、建物）とする。
・修繕積立金は毎月2万円とする。
・保険は年間1万円とする。
・住宅をフルローンで借りるとして、変動金利で0.5%を想定する。この場合、借入は約1.53億円で、月々363,419円の支払いとなる。
・不動産の管理委託料（外注分）は、収入の5%と仮定し、2万円
■税金面の優遇
当然のように住宅ローン減税を利用できる。長期優良住宅を想定すると、35万円/年×12年分(455万円)が期待出来る。
以上を想定すると、税金面の優遇を加味して、6千円/月のプラスとなる。（12年目まで）
13年目以降は-2.3万円/月であり、テナントの家賃下落リスク、空室リスクも考慮していく必要があるかもしれない。
一方で、土地の値上がりは期待出来るので、その分資産としては蓄えられそうである。
35年後に土地と建物が好立地で得られるだけでもかなりのメリットがありそうなものだが、そこまでうまくいくものだろうか。
上記プランが悪くないとした場合に、どのようなリスクがあるかを考えてみる事が、物件特性に応じて考えておく必要がある。
最後に（どういう人に勧められそうか？）
やはり、ある程度収入があって、自力で全額家賃を返せる事が前提になってくるだろう。そうでなければ、もし仕事が出来なくなったら、莫大な支出に耐えられず、売却を余儀なくされてしまい、損する可能性が高くなってしまう。
賃貸併用住宅が向いていそうな方の条件として、下記４つが当てはまれば検討してみるのはよいだろう。
①貸した方がよい空間を保有している。
・相続等で広い土地があり、自身で使うには広すぎる。
・将来は二世帯住宅にしたい。
②賃貸需要が見込めるエリアで物件を保有している。
・賃貸需要があるエリアである。
③賃貸をしたい積極的な理由がある。
・不動産投資をはじめてみたい。経験してみたい。
・家賃収入を得る事で、住宅費の負担を出来るだけ下げたい、なくしたい。
④賃貸併用住宅によるデメリットを許容できる
・物件特有のリスクを把握し、許容出来る（飲食店での虫、夜間の騒音等）。
・入居者の管理や手間が想像出来、許容出来る。
・入居者のクレーム対応が出来る。
・プライバシーの心配が少ない。
・流動性が低い（一般的に売買がしにくい）。
・万が一の場合に備えて、賃貸部分も含めて、自身の他の収入で問題なく賄う事が出来る。
結局は、不動産投資なので、家賃もそこまで取れない可能性もあるし、あまりよくないテナントが入ってくる可能性もある、思った以上に管理の手間が大きいなど、不動産投資をはじめてみてわかる事も多々あるので、覚悟を持った上で賃貸併用住宅に臨んだ方がよいだろう。
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